‘Prima casa’, sufficiente il trasferimento della residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile acquistato

L’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa è, ovviamente, subordinata all’acquisto di una casa di abitazione e, soprattutto, postula che l’acquirente abbia la residenza anagrafica (ovvero presti attività lavorativa) nel Comune in cui è ubicato l’immobile o che, in alternativa, si impegni, in seno all’atto d’acquisto, a stabilirla in detto Comune entro il termine di diciotto mesi. Di conseguenza, il mancato stabilimento, nel termine di legge, della residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile acquistato con l’agevolazione ‘prima casa’ non comporta la decadenza dall’agevolazione qualora, però, l’evento impeditivo sia dovuto ad una causa di forza maggiore sopraggiunta in un momento successivo rispetto a quello di stipula dell’atto di acquisto dell’immobile.
Questi i punti fermi fissati dai giudici (ordinanza numero 29069 del 3 novembre 2025 della Cassazione), i quali, analizzando il contenzioso sorto in quel di Verona, hanno ritenuto corretta la visione proposta dall’Agenzia delle Entrate, visione che aveva portato alla revocato del beneficio ‘prima casa’, in origine riconosciuto al contribuente acquirente di una casa, a seguito del trasferimento della residenza anagrafica nel Comune ove era ubicato l’immobile.
In generale, la realizzazione dell’impegno di trasferire la residenza, che rappresenta un elemento costitutivo per il conseguimento del beneficio fiscale richiesto e solo provvisoriamente concesso dalla legge al momento della registrazione dell’atto, costituisce un vero e proprio obbligo del contribuente verso il fisco.
Ragionando in questa ottica, si deve tener conto della possibile sopravvenienza di un caso di forza maggiore, cioè di un evento caratterizzato dalla non imputabilità al contribuente, dall’inevitabilità e dall’ imprevedibilità. Ne discende, pertanto, che il mancato stabilimento, nel termine di legge, della residenza nel Comune ove e ubicato l’immobile acquistato con l’agevolazione prima casa non comporta la decadenza dall’agevolazione qualora l’evento impeditivo sia dovuto ad una causa di forza maggiore sopraggiunta in un momento successivo rispetto a quello di stipula dell’atto di acquisto dell’immobile. Tuttavia, va precisato che, ai fini dell’apprezzamento della forza maggiore, deve aversi riguardo al trasferimento della residenza nel Comune ove è sito l’immobile acquistato, ma non necessariamente all’interno di quella unità immobiliare. Questo perché condizione necessaria e sufficiente per adempiere all’obbligo di legge è che il contribuente trasferisca la residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato. La norma è, infatti, chiara nel prevedere che, ai fini del conseguimento dell’agevolazione, l’immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, nel Comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto.
In buona sostanza, l’obbligo di residenza del contribuente – il cui adempimento rappresenta un elemento costitutivo per il conseguimento del beneficio richiesto – si correla al Comune in cui è ubicato l’immobile oggetto di acquisto, e non all’immobile acquistato. Ragion per cui, pure ai fini dell’apprezzamento della forza maggiore, il giudizio deve misurarsi con un obbligo così conformato.
Tornando alla vicenda specifica oggetto del processo, il contribuente ha incentrato la sua difesa unicamente sulla cosiddetta sorpresa archeologica, deducendo la sopravvenuta sospensione dei lavori di ristrutturazione dell’immobile disposta dalla ‘Soprintendenza ai beni ambientali e archeologici’ a causa del rinvenimento di reperti impeditivo della prosecuzione dei lavori. Ma un fatto così prospettato non vale, precisano i giudici, ad integrare la forza maggiore, essendo il contribuente tenuto a trasferire la sua residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato e non necessariamente nell’immobile.
In definitiva, la sorpresa archeologica non ha impedito al contribuente di trasferire la sua residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile, sicché difettano i presupposti della forza maggiore.