Struttura turistico-ricettiva: la ‘casa mobile’ va considerata nell’ottica della stima catastale

Le cosiddette ‘case mobili’ utilizzate nell’ambito di attività turistico-ricettive devono essere considerate ai fini della stima catastale, in quanto autonome, stabili e complete di impianti, contribuendo direttamente alla capacità reddituale dell’unità immobiliare, e non rientrano, quindi, nella categoria dei cosiddetti imbullonati, categoria riservata a beni strumentali al processo produttivo privi di autonomia abitativa o reddituale.
Questo il principio fissato dai giudici (ordinanza numero 31330 dell’1 dicembre 2025 della Cassazione) a chiusura del contenzioso sorto tra una società proprietaria di un ‘camping’ e l’Agenzia delle Entrate.
Facile individuare l’origine dello scontro. La società ha presentato una variazione catastale tramite ‘DOCFA’, indicando una rendita pari a 44mila e 122 euro, rendita però rettificata, a seguito di sopralluogo, dall’Agenzia delle Entrate e fissata a 57mila e 300 euro, confermando i costi di costruzione indicati nel ‘DOCFA’ ma aggiungendo il valore delle duecentoventi ‘case mobili’ presenti nel complesso e quantificate 5mila euro ciascuna.
Il ricalcolo compiuto dall’Agenzia delle Entrate è stato ritenuto legittimo già dai giudici tributari. In particolare, quelli di secondo grado, respingendo le obiezioni sollevate dalla società, hanno chiarito che le ‘case mobili’ costituiscono vere e proprie unità abitative complete di impianti e garantiscono l’abitabilità e, quindi, la loro semplice installazione non ne esclude la natura di costruzioni ai fini catastali, soprattutto se collegate a reti permanenti. Impossibile, quindi, assimilarle ai cosiddetti ‘imbullonati’, riservati a parti del processo produttivo.
Per i giudici, quindi, la stima fatta dall’Agenzia delle Entrate coerente con lo stato delle ‘case mobili’ e con la loro resa, sicuramente superiore rispetto a una mera piazzola di campeggio.
A chiudere il cerchio provvedono i magistrati di Cassazione, sancendo la sconfitta definitiva della società.
Normativa alla mano, la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare è effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del suolo e delle costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità, nei limiti dell’ordinario apprezzamento. Sono esclusi dalla stessa stima diretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo.
Nello specifico, le ‘case mobili’ devono essere considerate ai fini della stima catastale perché costituiscono vere e proprie unità recettive con funzione alloggiativa, complete di impianti, rappresentando una parte essenziale della redditività dell’attività turistica. Il loro collegamento stabile a reti di acqua, energia e gas ne conferma l’uso continuativo e permanente, a differenza degli imbullonati, che sono strumenti o impianti funzionali al processo produttivo senza autonomia abitativa o reddituale. Dal punto di vista catastale, le ‘case mobili’ hanno natura di costruzioni e possono essere valutate con il procedimento indiretto per determinare la rendita dell’immobile, mentre gli imbullonati sono beni strumentali inseriti nel ciclo produttivo e seguono criteri di stima diversi.
In sostanza, le ‘case mobili’ sono stabili, autonome e contribuiscono direttamente alla capacità reddituale complessiva dell’attività, caratteristiche che non si riscontrano negli imbullonati.